LAND AND HOUSES FUND MANAGEMENT CO.,LTD

ข่าวสารและกิจกรรม

มุมมองการลงทุน



Special Sectors
ความน่าสนใจของกลุ่มอุตสาหกรรมใหม่ (Specialty Sectors) ในการลงทุนประเภท REITs



ปกติเมื่อเรานึกถึงการลงทุนใน Real Estate Investment Trust หรือ REITs จะนึกถึงการลงทุนในสิทธิประโยชน์อันเกิดจากการลงทุนในอาคารสำนักงาน โรงแรม พื้นที่เช่าในอุตสาหกรรม พื้นที่อยู่อาศัยประเภท อพารต์เมนต์ เป็นต้น ซึ่งจะเรียกว่าเป็น Traditional sectors ในปัจจุบันและยิ่งหลังจาก Covid-19 แล้ว การลงทุนใน REITs ได้รวมเอาสิ่งที่เรียกว่า Non-traditional assets บางอย่างมารวมเป็นการลงทุนประเภท REITs ด้วยไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว ที่อยู่อาศัยประเภทให้เช่า (Single – Family Home for Rent) หอพักนักศึกษา (Student Housing) บ้านพักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Housing) หรือในส่วนของอาคารเพื่อการพาณิชย์ เช่น ศูนย์เก็บข้อมูลสำรอง (Data Center) หรือเป็นคลังเก็บของส่วนบุคคล (Self - Storage) หรือที่เราคุ้นกับการที่จะเรียกว่า Infrastructure เช่น เสาสัญญาณโทรศัพท์เคลื่อนที่รวมไปจนถึงวิวัฒนาการที่มาพร้อมกับ COVID-19 เช่น ห้องปฏิบัติการทางการแพทย์เพื่อการทดลอง (Life Science Lab) หรือ Medical Office ซึ่งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กลุ่มนี้ รวมเรียกว่า Special Sectors 












ลักษณะของประชากรที่เปลี่ยนแปลงไป สภาพความต้องการที่อยู่อาศัยก็มีการเปลี่ยนแปลง จากเดิมที่ต้องการความเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ประกอบกับในปัจจุบันความต้องการที่เช่าที่อยู่อาศัยมีเพิ่มมากขึ้น หรือแม้กระทั้งแนวโน้ม อานิสงส์ที่มาจากเทคโนโลยี่และความก้าวหน้าทางการแพทย์ที่มีมากขึ้น ทำให้มีความต้องการเช่าใน Special Sectors เพิ่มมากขึ้น ซึ่งจะขอกล่าวถึงแนวโน้มของประเภทอุตสาหกรรมใหม่ๆ ที่รวมอยู่ใน การลงทุนใน REITs ดังนี้


Infrastructure
อีกหนึ่งกลุ่มอุตสาหกรรมที่ถูกผลักดันจากการการเปลี่ยนแปลงด้านเทคโนโลยี เช่นเสาสัญญาณโทรศัพท์ (Cell Phone Tower) ที่บริษัทขนาดใหญ่หลายบริษัทได้แปลงสินทรัพย์นี้เป็น REITs โดยมีลูกค้าก็คือ ผู้ให้บริการโทรศัพท์แบบไร้สาย ผู้ให้บริการ Broadband หรือบริษัทที่ให้บริการด้านไฟเบอร์ ออพติค ซึ่งยิ่งบริโภค ดาต้ามากเท่าไหร่ ความจำเป็นของเสาสัญญาณก็ยิ่งมีมากตามกัน โดยเฉพาะช่วง work-from-home ยิ่งทำให้ปริมาณ การสื่อสารเพิ่มขึ้น 




สัญญาเช่า REITs ประเภทนี้มักมีระยะเวลา 5-15 ปี และ อัตราการเช่าต่อ(Retention rate) ของลูกค้าเดิมจะค่อนข้างสูง เนื่องจาก ความซับซ้อนของอุปกรณ์และต้นทุนในการขนย้าย รวมไปความเป็นไปได้ในการถึงการติดตั้งอุปกรณ์ส่งสัญญาณบนอุปกรณ์ประเภทอื่นๆ เป็นไปได้ค่อนข้างจำกัด เมื่อเทียบกับ ติดตั้งบนเสาสัญญาณ นอกจากนี้ ตลาดนี้ยังเป็นตลาดผู้เล่นน้อยรายอีกด้วย โดยปัจจัยหนึ่งที่ช่วยผลักดันธุรกิจนี้ให้เติบโต คือ การเข้ามาของเทคโนโลยี 5G ยิ่งทำให้ผู้ให้บริการปัจจุบันต้อง upgrade อุปกรณ์บนเสาสัญญาณ





“ดาต้า” หรือ “ข้อมูล” นั้น มีความสำคัญมากในโลกของธุรกิจปัจจุบัน ยิ่งนานความต้องการบริโภคดาต้ายิ่งเพิ่มมากขึ้น ซึ่งขั้นพื้นฐาน คือ การปกป้องดาต้าที่มีอยู่ ถัดมาก็การวิเคราะห์ประมวลผลที่รวดเร็ว ซึ่งก็ต้องการคลังเก็บดาต้าที่ปลอดภัย มีแหล่งไฟฟ้าสำรองหล่อเลี้ยงให้ข้อมูลเป็นปัจจุบันตลอดเวลา และถ้าเป็นไปได้คลังดาต้าเหล่านั้นควรมีบริการประมวลผลที่รวดเร็วและออนไลน์ ทั้งหมดนี้สามารถเป็นไปได้โดยที่ไม่ต้องลงทุนในเครือข่ายและระบบคอมพิวเตอร์ด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นในปริมาณที่สูงมากแต่เป็นลักษณะที่จะใช้เมื่อไหร่ก็จ่ายเงินเพื่อใช้งาน

นี่คือหน้าที่ของ Data center ซึ่งปกติแล้วสัญญาเช่าใช้เนื้อที่ใน Data Center จะอยู่ที่ 5-15 ปี จึงเชื่อว่าธุรกิจนี้จะมีอัตราการรักษาลูกค้าเดิมไว้ (Retention rate) ค่อนข้างสูง อันเนื่องมาจากความซับซ้อนและต้นทุนในการย้ายข้อมูลโดย Data center ที่ดีจะต้อง
-ลดระยะเวลาในการส่งข้อมูลและสามารถเชื่อมข้อมูลระหว่างสำนักงานได้รวดเร็ว (Lower Latency) 
-มี Fiber Optic ที่สามารถถ่ายโอนข้อมูลด้วยความเร็วสูง  
-อยู่ในสถานที่ที่ปลอดภัยจากการคุกคามของมนุษย์และภัยธรรมชาติ 

จะเห็นได้ว่า Data center นั้นแตกต่างจาก Traditional REITs ที่มักจะเน้นสถานที่ตั้ง การคมนาคมขนส่งสะดวก มีสิ่งอำนวยความสะดวกกับมนุษย์ ใกล้สถานที่พักอาศัยของพนักงาน เป็นต้น อีกประการหนึ่ง คือ Traditional REITs จะคิดราคาเป็นค่าเช่าพื้นที่ซึ่งอาจเป็นตารางเมตร ตารางฟุต แต่ Data Center คิดราคาเป็นค่าใช้ไฟฟ้าที่อุปกรณ์ใช้ รวมไปถึงน้ำหนักของอุปกรณ์ของผู้เช่าและปริมาณแอร์ที่ใช้เพื่อควบคุมอุณหภูมิให้เย็นสม่ำเสมอ จะเห็นว่าการคิดค่าเช่าในการใช้ Data center ไม่เหมือนการเช่าพื้นที่ของธุรกิจอื่นๆ ครับ ธุรกิจของ Data Center ในช่วง COVID-19 ที่ผ่านมาได้รับผลกระทบน้อยมาก และเป็นกลุ่มอุตสาหกรรมที่มีผลตอบแทนที่ดีที่สุดในบรรดาการลงทุนใน REITs และคาดการณ์ว่าขนาดของข้อมูลที่ใช้งานในปี ค.ศ. 2025 จะเพิ่มขึ้นเป็นสามเท่าเมื่อเทียบกับปี ค.ศ. 2020 



เป็นกลุ่มอุตสาหกรรมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศสหรัฐอเมริกา มีขนาดประมาณ 18% ของ GDP และเป็นกลุ่มอุตสาหกรรมที่โตเร็วกว่าอุตสาหกรรมโดยรวมของอเมริกา เนื่องมาจากปัญหาเรื่องคนสูงวัยที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ
ในกลุ่มอุตสาหกรรมนี้จะมี REITs ที่เป็น Sub sectors อยู่ 2 ประเภทที่รวมกันแล้วมีขนาดถึง 75% ของ Sector นั่นคือ บ้านพักผู้สูงวัย(Senior Housing) และ ห้องปฏิบัติการทางการแพทย์ (Medical Office)  หรือศูนย์วิจัยทางการแพทย์ (Life science lab) ซึ่งอยู่ในสถานะที่มีแนวโน้มเติบโต ในภาวะที่ยังมีการระบาดของ COVID-19 
กลุ่ม Sub sector ชนิดนี้ถือว่าเป็น Office Space ชนิดพิเศษเพื่อกิจกรรมทางวิทยาศาสตร์ด้าน Biotech และด้านวิจัยยาเป็นหลัก ระยะเวลาการเช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ก็ประมาณ 8-10 ปี โดยมักมีอัตราการสัญญาสูงเนื่องจากความซับซ้อน และมีต้นทุนที่สูงในการติดตั้งอุปกรณ์ที่ซับซ้อนในห้องวิจัยด้านยารักษาโรคหรือห้องปฏิบัติการทางการแพทย์ ซึ่งผู้ให้บริการทางด้านREITs ในกลุ่มนี้มักจะเน้นพื้นที่ที่มีการวิจัยด้าน Biotech เป็นกลุ่มก้อน เช่น เมือง บอสตัน ซานฟรานซิสโก และซานดิเอโก และในเชิงของมูลค่าสินทรัพย์ กลุ่ม Life Science ถือว่าเป็นกลุ่มที่มีผลประกอบการดีที่สุดในช่วงปี ค.ศ. 2020 เลยทีเดียว คือ มูลค่าไม่ได้รับผลกระทบมากนักเมื่อมีเหตุการณ์ COVID-19



ปกติแล้วธุรกิจให้เช่าอพาร์ทเมนท์หรือการให้เช่าที่พักอาศัย ก็เป็นแบบหนึ่งของ Traditional REITs ในภาพกว้าง         กลุ่มอุตสาหกรรมทำผลตอบแทนได้ดีมาตลอดก่อนมาถึงช่วงเดือนกุมภาพันธ์ ค.ศ. 2020 ที่มีการระบาดของ COVID-19 เนื่องจากที่พักอาศัยมีไม่เพียงพอซึ่งก็เป็นมาตั้งแต่หลังเหตุการณ์วิกฤติการณ์ปี ค.ศ. 2008 หรือ Hamburger Crisis และประกอบกับภาวะการจ้างงานที่สูงในสหรัฐและในหลายๆ ประเทศ ยิ่งช่วยสนับสนุนให้อัตราการเช่าและอัตราการเข้าพักอาศัย (Occupancy Rate) ให้อยู่ในระดับค่อนข้างสูงต่อเนื่อง ในขณะเดียวกันกลุ่มวัยที่เริ่มทำงานก็เป็นปัจจัยสนับสนุนโดยประชากรในกลุ่มนี้มักจะเลือกการเช่าที่อยู่มากกว่าที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง นี่เองที่ทำให้การเช่าบ้านที่อยู่อาศัย ถือว่าเป็น Specialty Sub sector หนึ่งที่โตเร็วมาก และมีการเติบโตที่มากกว่าการเช่าอพาร์ทเมนท์ และระยะเวลาการเช่าประมาณ 3-4 ปี เทียบกับเช่าอพาร์ทเมนท์ประมาณ 1-2ปี แต่ทำเลก็อยู่ห่างจากในกลางเมืองหน่อย มีที่ดิน (สนามหญ้า) เป็นของตนเอง




ยิ่งช่วงที่ผ่านมามีเหตุการณ์ Covid-19 ยิ่งเร่งทำให้การตัดสินใจเลือกระหว่างเช่าบ้านเดี่ยวมากกว่าที่จะเช่าอพาร์ทเมนท์ ซึ่งปริมาณที่อยู่อาศัยแบบบ้านเดี่ยวให้เช่าในตลาดสหรัฐมีประมาณ 15 ล้านยูนิต ขนาดเท่าๆ กับที่ตลาดอพาร์ทเมนท์ให้เช่า ซึ่งประชากรกลุ่มที่มีวัยอยู่ในช่วง Millennial เมื่อต้องสร้างครอบครัวก็มักจะเป็นกลุ่มเป้าหมาย คือ ต้องการพื้นที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นแยกครอบครัวจากพ่อแม่ ในช่วงเหตุการณ์ COVID-19 

ช่วงที่ผ่านกลุ่มอุตสาหกรรมประเภทนี้ได้รับผลกระทบค่อนข้างน้อย ถึงแม้ว่าผู้บริโภคบางส่วนจะมีความสามารถในการจ่ายน้อยลงยิ่งทำให้เขาเหล่านั้นยิ่งไม่นึกถึงการเป็นเจ้าของบ้าน (Home Ownership) เมื่อเทียบกับการเช่าที่อยู่อาศัยที่ไม่ห่างจากเมืองมากนัก (Single-family Rental) และสามารถกล่าวได้ว่าธุรกิจให้เช่านี้เป็นตัวเลือกใหม่ที่สำคัญเมื่อเทียบกับทางเลือกเดิมๆ เช่น การอยู่อาศัยในอพาร์ทเมนท์หรือระหว่างการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง